Pré-chiffrer des rénovations lourdes sans artisans ni plans définitifs : comment un club d'investissement a sécurisé ses deals, accéléré ses dossiers bancaires et transformé deux outils internes en SaaS adopté par des centaines d'utilisateurs

Contexte

Un club d'investissement spécialisé dans les opérations immobilières de grande taille (souvent 30 à 40 lots d'habitation) mène des projets de rénovation lourde, à la frontière entre restructuration complète et remise à niveau énergétique, sans logique de promotion à la découpe. Le modèle économique repose sur une discipline absolue : sécuriser une enveloppe travaux crédible très en amont, puis démontrer à la banque la cohérence technique et énergétique du projet.

Dans ce type d'opérations, la fenêtre de décision est courte, l'accès au bâtiment est parfois limité, et le projet architectural n'est pas suffisamment défini au moment où il faut pourtant trancher : acheter ou renoncer, puis présenter un dossier de financement solide.

Problématique

Deux difficultés structurelles paralysaient les phases amont.

La première concernait le chiffrage travaux. Les ratios simplistes au mètre carré fonctionnent à peu près sur un appartement, mais deviennent rapidement inutilisables sur des bâtiments de plusieurs milliers de mètres carrés. Il faut intégrer tous les corps d'état, les dépendances entre lots techniques, les aléas de site, et les postes invisibles qui font déraper un budget. Or, au moment de décider, il n'existe ni plans d'exécution, ni descriptif complet, ni entreprises mobilisables.

La seconde concernait le volet énergétique. Viser une performance minimale (au moins D, souvent mieux selon l'actif et la stratégie) est devenu incontournable pour louer, revendre, et surtout financer. Les banques conditionnent de plus en plus les prêts travaux à l'existence de travaux de rénovation énergétique cohérents et chiffrés. Les DPE disponibles, lorsqu'ils existent, sont souvent imprécis, parfois incohérents, et fournissent des recommandations génériques difficilement applicables sur des bâtiments complexes.

Le problème était donc circulaire : il faut un devis raisonnable pour vérifier la rentabilité et convaincre la banque, mais on ne peut pas obtenir de devis sérieux tant que le projet n'est pas suffisamment avancé et que les entreprises n'ont pas d'intérêt à se déplacer. Il fallait casser ce verrou, sans attendre la phase d'esquisse.

Intervention

La réponse a consisté à concevoir deux applications complémentaires, développées intégralement sur mesure, capables de transformer une phase amont incertaine en processus structuré, chiffré, et défendable.

1. DPEWizard.com : fiabiliser le diagnostic et simuler des scénarios réellement faisables

Le premier outil, DPEWizard.com, a été conçu pour partir des DPE existants, en extraire les données utiles et les rendre actionnables.

Le système récupère automatiquement les informations associées à un DPE via son identifiant, les stocke, les interprète, puis détecte les incohérences fréquentes. Lorsque des zones d'incertitude ou des éléments atypiques apparaissent, l'outil transforme ces points en questionnaire dynamique afin de préciser la réalité du bâtiment : faisabilité d'une isolation par l'extérieur, contraintes techniques, types de systèmes compatibles, limitations structurelles, contexte d'usage, etc.

À partir de là, l'application génère des préconisations de travaux filtrées et pragmatiques, à l'opposé des recommandations standardisées souvent irréalistes. L'utilisateur peut sélectionner des combinaisons de travaux et obtenir des DPE projetés, avec une vision claire de l'effet de chaque levier sur la lettre visée.

Le cœur de cet outil repose sur un moteur de règles construit à partir de l'expérience collective du club : centaines de cas analysés, erreurs récurrentes identifiées, combinaisons de travaux qui fonctionnent réellement selon les typologies, et garde-fous évitant les fausses bonnes idées.

2. SimulReno.com : estimer un devis tout corps d'état crédible, rapidement, même en phase amont

Le second outil, SimulReno.com, répond au besoin de chiffrage travaux de manière industrialisée.

L'application intègre plus de 350 types de travaux avec leurs dépendances, de façon à produire des coûts "complets" par poste. Un exemple simple illustre la logique : si l'utilisateur sélectionne une isolation thermique par l'extérieur et saisit une surface, le chiffrage intègre automatiquement les composantes incontournables (préparation, échafaudage, finitions, etc.) sans exiger une décomposition artisanale poste par poste.

Le système gère les variables clés : surfaces, quantités, unités, effets d'échelle, TVA, scénarios par phases, duplication d'hypothèses, variantes de projet, et pondération géographique des prix. Le résultat est un chiffrage exploitable aussi bien sur un appartement que sur un ensemble de plusieurs milliers de mètres carrés.

Lorsque le scénario devient cohérent, l'outil produit un devis pro-forma tout corps d'état suffisamment structuré pour être joint à un dossier bancaire, en amont de la consultation réelle des entreprises.

3. Industrialisation et validation de la crédibilité

Les deux applications ont été construites avec une logique d'outillage professionnel : vérifications, tests de cohérence, calibration des prix, et intégration d'algorithmes pour renforcer la robustesse des résultats.

L'objectif n'était pas de "prédire un devis au centime", mais de fournir une base réaliste, défendable, et suffisamment fiable pour décider, négocier, structurer un financement, et éviter les erreurs grossières.

Résultats

Les effets obtenus ont été à la fois opérationnels, financiers et stratégiques.

• Décisions d'investissement accélérées et mieux sécurisées : Les membres peuvent établir rapidement des hypothèses travaux cohérentes, estimer un budget global crédible, et vérifier la rentabilité sans attendre la phase où les entreprises acceptent de chiffrer.
• Dossiers bancaires renforcés : La capacité à produire un devis pro-forma structuré et un scénario énergétique cohérent simplifie la présentation du projet et réduit l'incertitude perçue par les financeurs.
• Réduction du risque d'arbitrages énergétiques inefficaces : Les scénarios DPE projetés permettent d'éviter des travaux inutiles ou irréalistes, et de calibrer l'effort pour atteindre un niveau de performance compatible avec l'exploitation et la revente.
• Gain de temps massif dans la phase amont : Là où les chiffrages prenaient des jours de compilation incertaine, l'estimation devient une démarche rapide, itérative, et reproductible.
• Transformation en produit SaaS : Initialement conçus pour un usage interne, les outils ont été ouverts au marché sous forme d'applications SaaS accessibles à des particuliers et à des professionnels. Elles comptent aujourd'hui des centaines de clients payants, signe d'une adéquation forte à un besoin largement sous-adressé.
• Effet protecteur pour l'utilisateur final : La visibilité sur des ordres de grandeur réalistes réduit fortement la probabilité de se retrouver en situation de surcoût injustifié, faute de repères.

Enseignements

Ce cas illustre une réalité connue des investisseurs expérimentés : sur les rénovations lourdes, le succès se joue avant même l'achat, dans la capacité à chiffrer vite, juste, et à prendre des décisions sans illusions.

En combinant une approche algorithmique structurée, l'exploitation de données publiques, et un moteur de règles issu de retours terrain, il devient possible de transformer une phase habituellement floue en processus maîtrisé. L'intelligence artificielle, ici, ne remplace pas l'expertise : elle la rend opérable, reproductible et transmissible.

Conclusion

En développant DPEWizard.com et SimulReno.com, ce club d'investissement a résolu un verrou classique de la rénovation lourde : chiffrer et calibrer des travaux énergétiques et tout corps d'état dès les premières phases, sans dépendre d'une consultation artisanale impossible à obtenir à ce stade. Ces outils ont sécurisé les décisions, renforcé les dossiers bancaires, et fini par devenir des produits SaaS utilisés au-delà du cercle initial. Un exemple concret de la manière dont l'outillage intelligent peut transformer un avantage d'investisseur en avantage de marché.